Este tipo de préstamo resulta complicado y costoso. Por eso es importante medir las consecuencias para las personas mayores
Cada vez que enciende la televisión puede ver anuncios publicitarios sobre las hipotecas inversas. Las ofrecen como una gran herramienta para que las personas mayores carentes de dinero recurran a su capital inmobiliario para pagar las cuentas y permanezcan en sus hogares sin tener que pagar mensualmente la hipoteca. Si bien puede ser cierto para algunas personas, estos préstamos complicados y costosos no son aptos para cualquiera; vale la pena hacer las cosas bien.
A continuación, algunos principios básicos sobre hipotecas inversas y precauciones a tomar:
Las hipotecas inversas permiten que propietarios mayores de 62 años pidan un préstamo contra su capital inmobiliario sin tener que hacer pagos mensuales (como con los préstamos de refinanciación). No tiene que pagar el préstamo hasta que se mude de manera permanente, venda la propiedad o fallezca. Además, las personas mayores que desean mudarse a una vivienda más pequeña o reubicarse pueden dar un anticipo más grande para la nueva vivienda y luego utilizar una hipoteca inversa para financiar el resto.
La gran mayoría de estas hipotecas se realizan a través del programa Home Equity Conversion Mortgage (HECM) de la Administración Federal de Viviendas. Algunas características comunes:
—Todas las partes del préstamo deben tener al menos 62 años de edad.
—La vivienda (actual o futura) debe ser su residencia principal.
—Debe poseer su vivienda libre de gravámenes o ser capaz de pagarla en su totalidad con el producto del préstamo.
—La cantidad de préstamo admisible está basada en el valor de tasación de su vivienda, su edad, tasas y clase de interés (fija o variable), seguro hipotecario y aranceles aplicables. Por lo general, cuanto mayor sea usted y mayor sea el valor de su vivienda, mayor será el préstamo disponible.
—La cantidad del pago nunca excederá el valor final de venta de la vivienda, por lo tanto usted (o sus herederos) nunca será responsable de pagar más de lo que tomó en préstamo originalmente.
—Puede recibir el dinero en un pago único, como línea de crédito, en pagos fijos mensuales o de manera combinada.
Las hipotecas inversas pueden ser costosas. Los prestamistas cobran una comisión de apertura de préstamo de hasta $6,000. Además, se debe pagar un anticipo y luego las primas del seguro hipotecario en curso (MIP). Los préstamos HECM Standard tienen un anticipo de MIP del 2 por ciento sobre el valor de la vivienda. Los préstamos HECM Saver tienen un anticipo de MIP bastante menor, del 0.01 (no obstante el monto permitido de préstamo puede ser hasta un 18 por ciento menos). Ambas versiones también cobran un 1.25 por ciento adicional de MIP del saldo pendiente anual, además de una comisión de apertura de hasta $6,000 y varios cargos más.
Algunas desventajas con respecto a las hipotecas inversas:
—Usted es responsable de los impuestos de propietario, impuestos sobre la propiedad, seguro y reparaciones durante la duración del préstamo. De no pagarlos, corre el riesgo de cancelación o ejecución hipotecaria.
—No son rentables si tiene previsto mudarse en pocos años.
—Algunas parejas sólo inscriben al cónyuge mayor en el préstamo para asegurar un saldo mayor, pero esto puede ser contraproducente: Si esa persona fallece primero, el sobreviviente podría quedar obligado al pago del préstamo – un verdadero problema si el valor de la propiedad está “subestimado”.
—Cuanto más tiempo extienda la hipoteca inversa, mayor será la reducción del capital inmobiliario, y por lo tanto, de su bien inmueble.
Debido a que las hipotecas inversas son muy complicadas, quienes soliciten préstamos deberían consultar a un asesor aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) antes de hacerlo. Antes de eso, investigue por su cuenta. Algunos sitios útiles son aquellos avalados por HUD (www.hud.gov) y AARP (www.aarp.org).
